Qué gastos son deducibles en la declaración de la renta para los arrendadores cuando alquilan una vivienda o parte durante todo el año?
La ley del IRPF nos dice que “para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
Y cuáles son estos gastos? Los dividimos en 3 bloques
Bloque I. Intereses y demás gastos de financiación y gastos de conservación y reparación [Arts. 23.1 a) 1º Ley IRPF y 13 a) Reglamento]
Se consideran incluidos entre los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:
1. Intereses y demás gastos de financiación de los préstamos invertidos en la adquisición o mejora del bien, así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.
2. Conservación y reparación. Son deducibles los gastos de conservación y reparación de la vivienda. A estos efectos, tienen esta consideración:
a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de la vivienda, como elpintado, revoco o arreglo de instalaciones.
b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas deseguridad u otros. No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de la vivienda, al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.
El límite máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
Bloque II. Otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos [Arts. 23.1 a) 2º a 4º Ley IRPF y 13 b) a g) Reglamento]
1. Tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, como por ejemplo, el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc.
2. Los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.
Se entiende suficientemente justificada tal circunstancia:
a) Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
b) Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de lafinalización del período impositivo hubiese transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito. Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción como gasto, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.
3. Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles. Además de los conceptos específicamente enumerados anteriormente, tienen la consideración de fiscalmente deducibles los demás gastos necesarios para la obtención de los correspondientes ingresos.
A título de ejemplo, cabe enumerar los siguientes:
a) Primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
b) Cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc.
c) Los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
d) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
Bloque III. Cantidades destinadas a la amortización [Arts. 23.1 b) Ley IRPF y 13 h) y 14 Reglamento]
Tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Se considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando no excedan de los porcentajes que a continuación se señalan:
– Bienes inmuebles: El resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores.
a) Coste de adquisición, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro,IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo.
b) Valor catastral, excluido el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste secalculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de laconstrucción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
– Bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble, siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año y en función de la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998. Dentro de esta tabla se recoge, entre otros, el siguiente coeficiente máximo de amortización: Instalaciones, mobiliario enseres: 10 por 100.
El importe de las amortizaciones no podrá superar la cuantía de los rendimientos íntegros derivados de cada derecho.
Muy Importante: En el supuesto de que el inmueble no hubiera estado arrendado durante todo el año, la amortización deducible, los intereses y demás gastos de financiación, los gastos en primas de seguros, etc., serán los que correspondan al número de días del año en que el inmueble ha estado arrendado.
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